Hipotecas inversas 2.0

Decía recientemente en otra tribuna, que los escasísimos resultados de la bienintencionada legislación actual de hipotecas inversas subrayan la necesidad de su revisión y de aplicar otros enfoques diferentes. El Pacto de Toledo debería incluir a las hipotecas inversas como pieza necesaria de la previsión social complementaria.

Los economistas clásicos argumentan que si los agentes económicos son racionales, siempre optimizan la distribución de su consumo y ahorro a lo largo de su vida. Sin duda, pocos ciudadanos son economistas además de actuarios, con capacidad de estimar sus riesgos y realizar coberturas óptimas. Las personas normales de la calle no pertenecen a la especie homo economicus sino a la de homo sapiens, que pensará mucho, pero manifiesta cierta tendencia a vivir al día, a no olvidar el mañana y confiar en que alguien o algo resuelva por él los problemas. En las noticias de estos días se recoge el hecho de que, tras un ligero atisbo de recuperación económica, en vez de aumentar la tasa de ahorro, aumenta el consumo. Otro ejemplo de miopía económica generalizada.

Por ello el ser humano real, el que se equivoca a menudo, es  objeto de la economía conductista, tan en boga especialmente desde que Thaler recibiera el Nobel este año. Los economistas de la conducta analizan los comportamientos reales de las personas, sus miedos, autoengaños y su tendencia a olvidar buscar soluciones que les hagan mejorar a largo plazo. Una de ellas puede ser las hipotecas inversas.

Las razones para que no prosperen las hipotecas inversas nos hablan de los miedos percibidos, de la miopía y de la vagancia connatural a la mayoría de los humanos. En efecto, en las hipotecas inversas acumulamos características que dificultan su contratación por el homo sapiens:

• Son operaciones a largo plazo cuando sabemos que los humanos tenemos una gran miopía hacia el corto plazo y preferimos procastinar (dejar para mañana lo que se puede hacer hoy).
• Asustan por información asimétrica, dado que el ciudadano desconfía de la neutralidad de su proveedor (un banco o institución financiera). Vistos los precedentes recientes de las participaciones preferentes, créditos multidivisa… es lógico que los ciudadanos tengan miedo a ser estafados otra vez.
• Soportan riesgo de contraparte, dado que no confiamos en que el banco dure más que nuestra vida tras la jubilación. Si el banco se compromete a ir abonando una renta al cliente, ¿qué ocurre si el banco quiebra?
• Asumen riesgo de longevidad, y si nuestra vida supera a la vida de la hipoteca inversa…¿cómo hacemos para seguir llegando a fin de mes?

O sea, que no resulta extraño que las hipotecas inversas actualmente fuesen una gran expectativa seguida de un fracaso monumental.

¿Cómo desarrollar las hipotecas inversas en España? Cambiando el enfoque. Pensando en las mujeres y hombres reales y atacando los cuatro obstáculos principales.

En primer lugar, facilitando la información financiera necesaria que facilite que cada persona conozca de primera mano cuál podría ser el valor de su propiedad a efectos de una hipoteca inversa. Las nuevas tecnologías permiten conocer una valoración de nuestra vivienda en pocos clicks. Extenderlo a las hipotecas inversas no resulta técnicamente complicado.

En segundo lugar, debe crearse una agencia específica del Estado en colaboración con los registros de la propiedad quien facilite esa valoración e incluso la respalde con posiciones propias o ajenas (una especie de mercado ciego de hipotecas inversas) de forma que se el usuario conozca de primera mano qué renta puede adquirir con una hipoteca inversa de forma fiable y sin peligro a ser engañado. De paso facilita la competencia entre entidades y la entrada de inversión del exterior para invertir en bienes inmuebles (con lo que supone de estabilidad para nuestra economía) y evita el surgimiento de estafadores profesionales. Por el contrario, las hipotecas inversas es un ámbito natural en el que los consultores de pensiones y las EAFIs (entidades de asesoramiento financiero independiente) deben desplegar una actividad de beneficio social asesorando y cumplimentando a los interesados de forma profesional y neutral. De hecho, sería aconsejable establecer que las hipotecas inversas requieran de asesoramiento independiente profesional siempre.

El riesgo de contraparte del ciudadano se traduce en que quien otorgue la hipoteca inversa quiebre y desaparezca. Es un asunto menor, que se subsana estableciendo subrogaciones en otras entidades en condiciones preestablecidas y un derecho final de retracto por parte de una agencia pública para evitar situaciones de cártel.

Finalmente, el riesgo de longevidad resulta difícil de soportar por entidades privadas, especialmente tras Solvencia II. Ahora bien, una hipoteca inversa que alcance hasta los 85 años de edad del contratante, seguida de un seguro de renta temporal actuarial de 10 años y un aseguramiento posterior en renta vitalicia por parte del Consorcio de Compensación de Seguros parece una solución técnicamente adecuada para limitar y mutualizar el riesgo, reducirlo y crear un producto en mejores condiciones a las que provee el mercado privado por sí mismo.

Si cambiamos el enfoque y ponemos en marcha estas mejoras, lograremos que se desarrolle eficazmente un mercado de hipotecas inversas en beneficio de los ciudadanos y en defensa de su derecho a tener una pensión adecuada tras la jubilación.

Artículo publicado en Ecoonomía (El Español).

Manuel Álvarez

Secretario General de OCOPEN

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